Modelo de contrato de alquiler: qué debe incluir 2026 | Guía completa

Si estás buscando un modelo de contrato de alquiler: qué debe incluir para no quedar expuesto ni legal ni fiscalmente, llegaste al lugar indicado. En Argentina, la locación de inmuebles urbanos está regulada por el Código Civil y Comercial de la Nación y por las normativas de ARCA (ex AFIP) que impactan de lleno en el bolsillo de propietarios e inquilinos. La Ley de Alquileres 27.551 quedó derogada por el DNU 70/2023, así que hoy plazo, moneda e índice de actualización se pactan libremente entre las partes. Un papel mal redactado o una cláusula ausente puede derivar en juicios eternos, multas fiscales o la pérdida total de la renta. No te la juegues con descargas genéricas de internet: acá te explicamos punto por punto qué tiene que tener tu contrato para dormir tranquilo.

Cláusulas obligatorias en tu modelo de contrato de alquiler: qué debe incluir según la ley vigente

La base de todo contrato de locación en Argentina es el Código Civil y Comercial de la Nación (la Ley de Alquileres 27.551 quedó derogada por el DNU 70/2023 y ya no rige). Si faltan estos datos, el contrato puede ser nulo o inoponible a terceros. Prestá atención a cada uno:

Identificación completa de las partes

No alcanza con nombre y apellido. El modelo de contrato de alquiler: qué debe incluir exige: nombre completo, DNI, CUIT/CUIL, estado civil, domicilio real y domicilio legal (electrónico o físico) de tanto el locador (propietario) como el locatario (inquilino). Si hay garantes o codeudores, sus datos completos también van acá. Error típico: poner solo el DNI del garante sin CUIT; si el garante es monotributista o responsable inscripto, ARCA te va a pedir el CUIT para cruzar datos.

Descripción precisa del inmueble

Calle, número, piso, departamento, localidad, partido y provincia. Pero además: matrícula catastral, partida de inmueble, superficie total y cubierta, y si incluye cochera, baulera o amenities. Si alquilás un local comercial, el destino del inmueble ("local comercial rubro indumentaria") es clave para la habilitación municipal y para el IVA.

Plazo, destino y entrega de llaves

Desde la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, el plazo del contrato es libre: lo pactan las partes según el Código Civil y Comercial, tanto para vivienda como para locales o uso profesional. En la práctica, la mayoría de los contratos de vivienda siguen usando plazos de 2 o 3 años con opción a renovación, porque le da previsibilidad a ambas partes, pero no es un mínimo obligatorio. El contrato debe decir explícitamente: "El inmueble se destina a vivienda única y permanente del locatario y su grupo familiar" o "Destino: oficina profesional". La fecha de entrega de llaves y el acta de estado del inmueble (fotos, video, medidor de luz/gas/agua) son prueba judicial futura.

Precio, moneda, forma de pago y actualización: el corazón del negocio

Acá es donde la mayoría se equivoca. El precio debe expresarse en pesos argentinos. Desde que el DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551, la actualización es libre y acordada entre las partes: podés pactar el índice, la moneda y la periodicidad que prefieras según el Código Civil y Comercial. Ojo: muchos contratos viejos siguen atados al ICL (BCRA) por costumbre; en el mercado es habitual ver actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales por IPC (INDEC) o por ICL, según lo que acuerden las partes. Lo importante es que quede explícito en el contrato, porque si no se pacta nada la falta de un índice claro es fuente de disputas. El modelo de contrato de alquiler: qué debe incluir obligatoriamente es la fórmula de cálculo clara: "El canon se actualizará cada 3 meses según variación del IPC Nivel General INDEC del mes anterior al ajuste". También definí día de vencimiento (ej. días 1 a 5 de cada mes), medio de pago (transferencia CBU/CVU, Mercado Pago, efectivo con recibo) y cuenta destino.

Garantías: el dolor de cabeza de todo propietario y cómo blindarlo en el contrato

La garantía es la cobertura ante incumplimiento (falta de pago, roturas, expensas impagas). La ley admite varias y se pueden combinar. En tu modelo de contrato de alquiler: qué debe incluir tenés que especificar cuál(es) se usan, los montos máximos y el procedimiento de ejecución.

Tipos de garantías admitidas y sus trampas

• Garantía propietaria (inmueble): El garante ofrece una propiedad libre de gravamen. Requiere escritura, certificado de dominio, inhibiciones y tasación. Lenta para ejecutar (juicio ejecutivo).
• Seguro de caución: Paga el inquilino. Rápido para cobrar (denuncia siniestro), pero es la opción más cara del mercado y no cubre expensas extraordinarias ni daños al inmueble salvo cláusula especial.
• Fianza bancaria / Garantía de cheque de pago diferido: Menos comunes, costo financiero alto.
• Depósito de garantía (en efectivo/transferencia): El monto lo pactan las partes libremente (lo más habitual sigue siendo el equivalente a un mes de alquiler). Se devuelve al final, con intereses si así se acordó. No confundir con "mes de adelanto".
• Garantía de alquiler (empresas fintech/proptech): Avalan por una fee mensual. Verificá que estén inscriptas en el Registro de Garantías de Alquiler de la jurisdicción correspondiente.

Tipo Garantía	Costo para Inquilino	Velocidad Cobro Propietario	Cubre Daños/Expensas Extra	Complejidad Setup
Propietaria (Inmueble)	Bajo (gastos escribanía)	Lenta (vía Juicio Ejecutivo)	Sí, si se pacta	Alta (Escritura, Inhibiciones, Tasación)
Seguro de Caución	Alto (varios meses de alquiler por año)	Rápida (denuncia de siniestro)	Solo canon + expensas ordinarias (generalmente)	Media (Suscripción online)
Depósito en Efectivo (según se pacte)	Costo oportunidad dinero	Inmediata (Retención)	Sí, canon, expensas, daños	Baja (Transferencia + Recibo)
Garantía Fintech / Proptech	Fee mensual sobre el alquiler	Rápida (proceso administrativo)	Según póliza (usualmente canon + expensas)	Baja (100% Digital)

Los topes y requisitos formales de cada garantía pueden variar según la jurisdicción (CABA o provincia), así que conviene revisarlos antes de firmar.

Gastos, impuestos y obligaciones fiscales: lo que ARCA (ex AFIP) te exige saber

Acá es donde el modelo de contrato de alquiler: qué debe incluir se cruza con la gestión de tu PyME o tu patrimonio personal. No es solo firmar; es facturar, liquidar y no caer en la lupa de ARCA.

IVA en la locación: ¿Exento o gravado?

• Vivienda (destino casa de habitación): Exento de IVA (Ley de IVA, Ley 23.349). No facturás IVA, pero sí emitís comprobante (Factura C o Recibo C si sos Monotributista; Factura B si sos Responsable Inscripto pero la locación es exenta).
• Locales, oficinas, galpones, cocheras (destino comercial/profesional): Gravado 21%. El locador Responsable Inscripto emite Factura A (discrimina IVA). El Monotributista emite Factura C (no discrimina IVA, pero el inquilino RI no puede tomar crédito fiscal).

El contrato debe decir explícitamente: "El canon pactado incluye IVA" (para comercial) o "El canon está exento de IVA" (vivienda). Si no lo decís, ARCA presume que el precio es neto de IVA y te liquida el impuesto sobre el total percibido. Dolor de cabeza garantizado.

Ganancias y Bienes Personales

El alquiler percibido es renta de fuente argentina. Personas humanas: tributa Impuesto a las Ganancias por escala progresiva, con una deducción especial por alquileres (a opción, gastos presuntos sin comprobantes o gastos reales documentados). Bienes Personales: el inmueble valuado fiscalmente computa en el patrimonio. Sociedades: renta gravada según la escala societaria vigente. El inquilino generalmente no es agente de retención de Ganancias en operaciones entre particulares. Pero ojo: si el inquilino es Responsable Inscripto y vos también, puede corresponder que te retenga IVA y Ganancias según los regímenes de retención vigentes; consultalo con tu contador.

Monotributo y alquileres: el límite de facturación

Si sos Monotributista y alquilás un local o varios departamentos, la facturación anual de esos alquileres suma para tu categoría. Si te pasás del tope de facturación de tu categoría, te excluyen del régimen y pasás a Responsable Inscripto, con IVA y Ganancias por régimen general. El contrato debe tener el CUIT del locador para que el inquilino pueda emitir el comprobante de retención (si corresponde) o simplemente para que vos factures prolijo. Usar YoFacturo te permite emitir la Factura C o B online en segundos, asociada al CUIT del inquilino, y llevar el control de vencimientos de actualización de canon para no perder plata por inflación.

Sellado e Ingreso Brutos (Provincia / CABA)

El contrato de locación puede estar alcanzado por el Impuesto de Sellos, con una alícuota que varía según la jurisdicción (CABA, Provincia de Buenos Aires u otra provincia) y se calcula sobre el canon total del contrato. ¿Quién lo paga? Lo pactan las partes, usualmente por partes iguales. En Ingresos Brutos, la locación de inmuebles propios suele estar exenta en varias jurisdicciones, pero puede quedar gravada según la cantidad de inmuebles o la superficie alquilada; conviene consultar la normativa de tu jurisdicción antes de firmar. El modelo de contrato de alquiler: qué debe incluir una cláusula de "Reparto de gastos fiscales" para evitar discusiones futuras.

Errores fatales que invalidan tu contrato (o te cuestan un juicio)

1. No registrar el contrato en ARCA (ex AFIP) - Régimen de Información de Locaciones: Obligatorio para locadores RI y Monotributistas (si superan parámetros) y para inquilinos RI que pagan alquileres gravados. Se informa con periodicidad mensual. Si no informás, ARCA presume el canon más alto de mercado y te liquida IVA/Ganancias de oficio.
2. Cláusula de actualización "a criterio del propietario": Al no ser un índice objetivo y verificable, queda expuesta a ser considerada abusiva o nula. La actualización debe ser objetiva, automática y basada en un índice público (IPC, ICL, u otro que acuerden las partes).
3. Prohibir subarriendo sin causa justa: El inquilino puede subarrendar total o parcialmente salvo prohibición expresa y justificada (ej. vivienda única familiar). Si lo prohibís genéricamente, la cláusula es nula.
4. No discriminar expensas ordinarias vs extraordinarias: Ordinarias (portero, luz hall, admin) paga inquilino. Extraordinarias (pintura fachada, cambio ascensor, techo) paga propietario. Si no lo separás, el inquilino deja de pagar todo y tenés que ir a juicio a probar qué era qué.
5. Falta de certificación de firmas (banco/escribano/juez de paz): No es obligatorio para validez entre partes, pero sí es obligatorio para oponibilidad a terceros (ej. el inquilino no paga expensas y el consorcio quiere ejecutar al propietario; si el contrato no tiene firma certificada, el consorcio no puede embargar al inquilino directamente). Hacelo en el banco (gratis para clientes) o escribano.
6. No prever la rescisión anticipada: Al estar derogada la Ley 27.551, las condiciones de rescisión anticipada (plazo mínimo de permanencia, indemnización) ya no están fijadas por una ley específica de alquileres, sino que las define el contrato según el Código Civil y Comercial. Si no lo dejás claro por escrito, quedás expuesto a interpretaciones y reclamos judiciales sobre qué corresponde pagar.

Modelo de contrato de alquiler: qué debe incluir para blindar la relación comercial

Más allá de lo obligatorio, un contrato profesional (y el que usamos en la gestión diaria de inmuebles) incluye cláusulas "salvavidas" que evitan la mayoría de los conflictos habituales entre locador y locatario:

Cláusulas "salvavidas" que tu abogado te va a agradecer

• Inventario fotográfico/fílmico anexado: Referenciado en el contrato ("Anexo I: Acta de Estado e Inventario"). Firma de ambas partes en cada hoja. Es la prueba reina en juicio por daños.
• Destino exclusivo y prohibiciones: "Queda prohibido el ejercicio de actividades molestas, peligrosas, ilícitas o que modifiquen la estructura del inmueble sin consentimiento escrito".
• Obras y mejoras: Distinguí: "Obras necesarias" (a cargo propietario, urgentes), "Mejoras útiles" (inquilino pide autorización, propietario paga valor al final o inquilino se queda con ellas), "Mejoras voluptuarias" (a cargo inquilino, se lleva al irse). Sin esto, el inquilino te pone aire acondicionado central y te reclama el valor al irse.
• Cláusula de jurisdicción y domicilio procesal: Fijá el fuero (ej. "Juzgados Civiles y Comerciales de la Ciudad de [Ciudad]" o "Departamento Judicial [Partido]") y domicilios procesales electrónicos (obligatorio post-pandemia en casi todas las provincias).
• Cesión de derechos y subarriendo: Requiere consentimiento escrito del locador (no negado injustificadamente). Protegé tu derecho a conocer al nuevo ocupante.
• Gastos de servicios (luz, gas, agua, internet, cable): Medidores individuales: a nombre del inquilino desde día 1. Medidores comunes: prorrateo por metros cuadrados o unidad funcional. Poné la fórmula en el contrato.
• Seguro de incendio / responsabilidad civil: Exigí que el inquilino contrate un seguro de contenido y responsabilidad civil (el costo mensual suele ser bajo en relación al valor del canon). Te cubre si el inquilino deja la canilla abierta e inunda al vecino de abajo.

La gestión de todo esto (vencimientos, actualizaciones, emisión de facturas, control de expensas, seguros) se vuelve inviable con Excel o papelitos si tenés más de 2 inmuebles. YoFacturo te permite tener el maestro de contratos, alertas de actualización de canon por IPC/ICL, emisión masiva de facturas B/C/A según el tipo de locación y el envío automático al inquilino por WhatsApp/Email. Probalo gratis 1 mes sin tarjeta y dejá de perder plata por olvidos o errores de cálculo.

Un contrato de alquiler bien hecho no es un gasto, es una inversión en tranquilidad patrimonial. Revisá cada cláusula, asesorate con un escribano o abogado especialista en locaciones (la plata mejor gastada), registralo en ARCA y usá herramientas de gestión que te avisen cuando hay que actualizar o facturar. En 2026, con la inflación y la presión fiscal, la informalidad sale carísima.